北京市的物业管理始于1994年，1995年北京市成立小区办，1996年海淀区成立小区办。近几年，我国的房地产市场突飞猛进地发展，物业管理服务方兴未艾，蓬勃发展。但发展的同时也产生了新的问题，通过调研，我们发现物业管理中仍然存在着不尽如人意的地方，制约了住宅小区物业管理事业的进一步发展。
一、住宅小区物业管理的现状及分析
住宅小区物业管理指小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对小区内各类房屋和设备、设施及相关的居住环境进行维护、修缮和提供服务的活动。小区物业管理的基本内容按服务性质和提供的方式可分为三种：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。
常规性公共服务的目的是保证物业的完好和正常的使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境。这一服务是物业管理企业提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中明确规定。针对性专项服务主要是针对日常生活提供的各项家政服务。委托性特约服务是指为满足小区内个别住户的委托而提供的服务。在调研中，我们发现，目前物业管理存在的问题大致有以下几方面：
(一)物业管理的水平直接受制于房地产开发
物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此，房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续的物业管理水平。如果是开发商规划设计建造中遗留的问题或不完善的部分要靠物业管理去解决，那是十分困难的，有时这种矛盾甚至很尖锐。由于新建小区中的物业管理大多为开发商下属物业管理公司承担，因此，大多数业主认为，开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业管理企业承担，并以此作为衡量物业管理企业管理效果的重要指标。同时，由于物业公司在招投标过程中为承揽业务而有求于开发商，导致了物业公司对房地产开发项目中存在的问题采取视而不见的规避态度，就为以后出现矛盾埋下了隐患。而物业管理企业作为开发商的下属公司在物业的接管中缺乏必要的自主权力，结果造成了前期开发上的问题遗留到物业使用阶段，物业管理企业代人受过。
(二)规划验收不到位是引发物业管理问题的关键所在
据调查，大多数房地产开发在建设之初是有规划的，一切必备的手续一应俱全，且规划项目清楚、到位，配套设施齐全。如果开发商按规划要求去做，则会为以后的物业管理打下坚实的基础，给业主们创造良好的生活空间，在硬件上最大限度地满足和符合业主的要求，避免或减少物业管理期间可能出现的矛盾和纠纷。现在是大量的问题出现在前期，开发商承诺了很多，却做不到位，对遗留的问题，开发商应负全责。因此，在住宅小区建成投入使用之前，政府部门的综合验收必须坚持，对达不到规划设计要求的，要坚决予以纠正，否则不发房屋销售证明，而不是采取简单的罚款了事。
(三)物业管理委员会(业主委员会)运作中的问题
海淀区有200个物业管理企业，成立了31个物业管理委员会。物业管理企业和物业管理委员会这两个主体发展不平衡，主要原因有以下几个方面：
1.目前在北京地区，物业管理委员会是一个什么性质的组织，没有一项国家法律得以确定。我们一般在解释这一概念时，只称是由产权人和使用人组成的自治组织，它的地位呢?按市场经济发展的规律，物业管理是一种市场经济行为，物业管理委员会是自治组织，政府不应该干预微观的具体运作，而应通过有关法规来实现对整个市场经济的管理，对两个物业管理主体进行规范，物业管理企业是一个具有法人资格和地位的企业，接受物业管理委员会的委托对物业维修保养合理利用，确保物业安全、功能完善、保值增值。也就是说，物业管理委员会与物业管理企业是一种经济合同关系，双方的法律地位应该平等。例如，知春大厦物业管理企业与产权人发生了诉讼，物业管理委员会出具的材料法院并不认可，从根本上否认了物业管理委员会这一组织。
2.物业管理委员会的不稳定性。按照北京市房屋土地管理局《关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》中规定，小区入住率达到50％以上由小区的房地产开发商和物业管理企业牵头成立筹备组并与小区的产权人和使用人代表商讨组建物业管理委员会的工作。物业管理委员会是代表全体业主对物业实行监管的自治组织。它具有反映广大业主的建议和要求，维护业主的合法权益的职能。但由于不少业主对有关法律法规及自己的权力义务缺乏必要的了解，互相之间不熟悉或确少沟通，人员兼职，成员互不了解，维权意识不强，有成员而无标准和要求，在这种情况下所产生或推选的物业管理委员会并不能有效行使职责，维护其正当权益。另一方面，由于小区住户成分比较复杂，人员素质参差不齐，在没有共同利益的时候就是一盘散沙，从而使物业管理委员会存在着不稳定性。
3.物业管理委员会和物业管理企业的矛盾。既然物业管理委员会与物业管理企业之间是雇佣和被雇佣的关系，就难免会产生矛盾，这是由于两者目标差异的缘故。一方面，物业管理委员会希望花最少的钱得到最多的服务，另一方面，作为物业管理企业自然希望在提供同等条件的情况下获得最大的利益。主要体现在服务质量、收费标淮、房屋质量、产权人履约意识等方面。产权人花钱买了房，使用人花钱租了房，就对物业管理有了较高的要求，若物业服务不到位，产权人、使用人自然不满意。在这种情况下收费又不公开，产权人对收费标准又不了解，容易产生矛盾。加之部分产权人和使用人出于私利或出于对某一方面有意见，则采取一些不顾大局、不交费等行为。主要根源还在于物业管理市场发育滞后，双方行为不规范，有制度不完善，措施不力。
4.来自业主方面的错误认识。
(1)无政府主义思想泛滥，拒绝政府主管部门监管。这部分人业权至上，认为“拥有产权，就拥有一切”、“一切权利归业主”、“业主大会是最高权力机构”，政府不能说，不能管，即使说了管了也于事无补，用财产所有权掩盖业主或使用人对他人、对社会所应承担的责任和义务。
(2)强调个性，缺乏公德，侵害其他业主利益。“我的房子我有权处置，物业公司无权过问，无权管理”；二次装修中违章搭建；“业主至上”；“我要怎么拆就怎么拆，你管不着”。我行我素，强调个性，结果给物业造成破坏，严重损害其他业主利益。
(3)过多主张权力，不承担义务，不缴纳物业管理费。我是“主人”，你是“仆人”，我有权力享受你的服务，对物业管理企业要求甚多，规范甚细，服务项目要包罗万象，甚至要负生命财产安全责任。处罚甚严，稍不满意动辄投诉，拒交物业管理费，甚至告上法庭。 而业主或使用人的行为规则笼而统之，不承担义务，不承担责任，不接受管理，不缴纳物业管理费。
5.同一狭小地域内多头物业管理的弊病十分突出。有的小区由于是多家开发单位联建的，或建成以后由多家单位购买，结果就形成了多头物业管理的格局。由于各家物业相互之间职责不清，推诿扯皮现象严重，造成了看似谁都该管，其实谁都不管的状态。设施出了故障得不到及时维修，绿化损坏严重或是野草横生，给群众生活带来诸多不便，严重影响文明小区的创建工作。
6.政府的作用。政府对物业管理市场的规范首先在于制定物业管理法律、法规，颁布管理条例。物业管理法律法规应明确政府管理机构的设置、管理权限与范围；明确物业管理企业与物业管理委员会的地位、权力和义务。这样才能加大执法力度，切实做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。前面所谈到物业管理委员会所存在的种种问题，与政府的执法力度和法规不健全不完善不无关系。现在的大多数物业管理委员会是政府催生的产物，他们往往强调权力，忽视了义务；对享受物业服务期望过高，而经济承受力又不足；其维权意识比较偏激，在广大产权人和使用人当中的威望又不高，组织协调能力不强，对广大产权人和使用人无约束力，指导监督物业管理企业又显得力不从心，最后把问题又推给政府协调，达不到良性循环。
二、进一步完善物业管理的思考和对策
(一)加强物业的前期管理和建管衔接管理
物业管理应对物业实行全过程管理。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即可利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，从而使规划设计更符合使用管理的要求，为以后的管理工作打好基础。而加强建管衔接管理，重点在于物业的接管验收环节。一方面可通过严格接管验收明确接管责任，从而减少物业使用阶段物业管理企业与业主之间因物业建设质量而产生矛盾；另一方面，应要求开发商在出售物业前制定有关物业管理的规定，使业主购房时充分了解物业管理有关制度，从而减少业主“事前不知晓，事后不服管”状况的发生，促进物业管理工作的正常开展。
(二)健全业主自治管理体制，加强业主委员会
搞好住宅小区物业管理的一个重要措施就是加强物业管理企业与业主之间的沟通，搞好物业管理供求双方的密切协作和相互配合，即实行行业自治管理与物业管理企业专业管理相结合的方式。这样，物业管理市场的关系才能到位，物业管理才能向着规范化的方向发展。针对我市的具体情况，在房地产行政主管部门的指导下，由各房地产开发公司或物业管理企业具体落实加强业主委员会的建设，关键在于做好：一是人员落实，即选举出能够正确行使业主自治管理权的业主委员会；二是用房落实。在条件许可的情况下应保证业主委员会必要的活动用房；三是制度落实，即健全业主委员会议事及活动的规章制度。四是对业主加强宣传和培训；五是由政府牵头委托有关部门加强对同一地域内聘用物业管理企业的协调和运作，以期使物业管理企业能上规模，减少多头物业管理企业间以及物业管理企业与各方业主矛盾，从而维护业主的权益。除此之外，还应建立起专业化的顾问队伍，即业主委员会成立以后，应有一支相对专业的顾问队伍为其服务，通过一支专业的服务队伍弥补业主委员会专业管理方面知识的不足，从而提高业主自治管理水平。
(三)充实和完善法律体系，加强执法监督力度
一是要完善基本法规制度。二是加快与法规相配套的规范性文件的制定，如：业主委员会运作；住宅维修基金管理；物业管理服务用房设置使用；业主委员会的法人地位及其职责、权力和义务；明确物业管理企业、物业管理委员会、居委会三者之间的关系等规定的实施细则，提高法规的可操作性，使之真正能够规范和指导市场运作。三是加大法规办法的执行监督工作力度，充分发挥有关法规的约束作用，实现以法治市，保障和推动物业管理行业的健康发展。
(四)实施规划监督，加强居住小区综合验收
一九九五年，北京市市政管理委员会、北京市城乡规划委员会和北京市城乡建设委员会联合出台了《北京市居住小区接管综合验收办法》，本办法旨在加强居住小区接管综合验收管理，保证居住小区的建设达到规划、设计的各项要求。然而据调查，要想真正获得综合验收的通过是难上加难，一个项目的通过并不能代表所有项目都能达标，参加综合验收的各个部门不可能同时对某个项目签字画押。开发商的目的是收回成本，获得利润，尽快把房子卖出去，而缺乏物业管理的市场意识，这就为后续的物业管理埋下了矛盾的隐患。出于种种原因，综合验收到最后就不了了之。因此我们建议，为了杜绝行业的不正之风，让企业走可持续发展之路，强化《北京市居住小区接管综合验收办法》的作用，政府各职能部门应加强对居住小区的综合验收，包括对小区规划、设计的执行，各单位工程质量的竣工验收情况和市政实施、公共服务配套实施、环境卫生实施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收，确保广大老百姓和消费者的切身利益不受侵犯。
